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新《土地管理法》施行,对烟台土地市场产生哪些影响

2020年06月27日 15:15

  新版《中华人民共和国土地管理法》修正案,自2020年1月1日起施行。此次新修订的土地管理法,最大的亮点是集体经营性建设用地入市,同时也强调土地的节约集约利用,加强了土地管理。

  记者来到烟台市自然资源和规划局政策法规科采访到相关负责人,深度解读一下新土地管理法对烟台的影响。

  释放活力:

  农村集体用地入市,助推城乡一体化发展

  “第一个亮点就是,明确了集体用地入市条件。这一规定是重大的制度突破,它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制,为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍,是新《土地管理法》最大的亮点。”该局政策法规科介绍,原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外,禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地,只有将集体建设用地征收为国有土地后,该土地才可以出让给单位或者个人使用。

  “原先的规定使集体建设用地的价值不能显化,导致农村土地资源配置效率低下。个别城乡结合部存在集体建设用地违法进入市场的情况,严重挑战法律的权威。”据介绍,新《土地管理法》删除了原法关于“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须申请使用国有土地”的规定,明确“土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途,并经依法登记的集体经营性建设用地,土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用,并应当签订书面合同,载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。”“通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押,但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。”“集体经营性建设用地的出租,集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等,参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”

  土地征收制度改革:

  被征地农民长远生计有保障

  随着烟台城市发展的加速,因征地引发的社会矛盾凸显,一定程度上影响了城市更新的进程。

  采访中,记者了解到,新《土地管理法》在改革土地征收制度方面做出了多项重大突破:

  “首先一点就是,新《土地管理法》对土地征收的公共利益进行界定,‘因军事和外交、政府组织实施的基础设施、公共事业、扶贫搬迁和保障性安居工程建设需要以及成片开发建设等六种情形,确需征收的,可以依法实施征收’。”据介绍,第二点就是,明确征收补偿的基本原则是保障被征地农民原有生活水平不降低,长远生计有保障。

  原来的《土地管理法》按照被征收土地的原用途给予补偿,按照年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费,补偿标准偏低。新《土地管理法》首次将“保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障”的补偿原则上升为法律规定,并明确“征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。”这样就从法律上为被征地农民构建了一个更加完善的保障体系。

  征收公示期延长:

  前期的调查论证

  土地征收程序方面,将原来的征地批后公告改为,要求政府在征地之前开展土地状况调查、信息公示,还要与被征地农民协商,必要时组织召开听证会,跟农民签订协议后才能提出办理征地申请,办理征地的审批手续,所以这极大保护了农民利益。

  “新法倡导和谐征地,征地报批以前,县级以上地方政府必须与拟征收土地的所有权人、使用权人就补偿安置等签订协议。”据介绍,改革征地程序方面,烟台市自2011年起已经按照有关要求在征地报批前将征收土地的位置、范围、用途、补偿标准等进行公告、将土地征收补偿安置方案进行公示。公告公示期不少于5个工作日,公示地点在农村集体经济组织所在地。

  新修订的《土地管理法》要求“将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡(镇)和村、村民小组范围内公告至少三十日,听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见”。这就要求我市在征地期间,要进一步牢固树立“以人民为中心”的思想,及时关注群众诉求,做好政策宣传和引导工作,推动征地工作平稳有序进行,确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。

  此外,今后的工作中,烟台除涉及公共利益的项目外,其他新项目选址时,应做好前期的调查、论证工作,避免出现项目无法落地的情况。

  允许依法自愿有偿退出宅基地:

  减轻进城落户的农村村民经济负担

  现在,越来越多的村民住进了小区、住进了楼房,便也没有所谓宅基地的概念了。实际上,随着烟台空心村也逐步增多,很多的宅基地出现了荒废情况,那些想要建房的人却申请不到宅基地。为了确保所有资源的合理利用,新法规鼓励进城落户的农民村民依法自愿有偿退出宅基地,这还能减轻进城农民的经济负担。

  新《土地管理法》明确:人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区,在充分尊重农民意愿的基础上可以采取措施保障农村村民实现户有所居。这是对“一户一宅”制度的重大补充和完善。

  同时,新《土地管理法》规定:国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。并明确农村村民住宅用地由乡(镇)人民政府审核批准。

  据介绍,“新法增加了‘户有所居’的规定,允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出宅基地,将对我市盘活利用闲置宅基地和闲置住宅有一定的推动作用。”

  审批权限调整

  项目落地实施进度加快

  长期以来,地方对建设用地审批层级高、时限长、程序复杂等问题反映强烈。新《土地管理法》适应“放管服”改革的要求,对中央和地方的土地审批权限进行了调整。

  新《土地管理法》明确:征收永久基本农田、永久基本农田以外的耕地超过三十五公顷的、其他土地超过七十公顷的,须由国务院批准,除此以外的土地,由省、自治区、直辖市人民政府批准。征收农用地的,应当依照法律规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批。

  此外,今年3月,《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》(国发〔2020〕4号)进一步赋予省级人民政府更大用地自主权:对国务院批准土地利用总体规划的城市在建设用地规模范围内,按土地利用年度计划分批次将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准;对在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围外,将永久基本农田以外的农用地转为建设用地的,国务院授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

  以上改变减少了审批层级,能提高原需报国务院审批的用地的审批效率,尤其是大大缩减部分单独选址项目的批复时间,加快项目落地实施进度。

来源:大小新闻
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